정병윤 한국리츠협회 회장이 13일 오후 서울 영등포구 여의도 한국리츠협회에서 뉴스1과 인터뷰를 하고 있다. 2025.1.13/뉴스1 ⓒ News1 민경석 기자
“리츠(REITs·부동산투자회사)는 국가 재정·특혜 논란 없이 많은 사회 문제를 해결할 수 있습니다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제를 줄이는 부분에서도 유용합니다. 앞서 정부가 내놓은 활성화 방안이 시행돼야 하는데 국회에서 멈춘 상태입니다. 빠른 통과를 기대합니다.”
(서울=뉴스1) 신현우 기자 = 이달 13일 서울 영등포구 여의도동 한국리츠협회에서 만난 정병윤 리츠협회장은 리츠 규제 완화가 투자 수요 증가로 이어져 부동산시장 전반에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대했다.
리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구다.
정 회장은 다른 나라보다 상대적으로 작은 리츠 규모에 아쉬움을 드러냈다. 지난해 3월 말 기준 우리나라 상장리츠 규모는 7조 9000억 원으로, 국내총생산(GDP) 대비 0.3% 수준이다. 싱가포르 상장리츠 규모는 GDP 대비 16.5% 수준으로 알려졌다.
부동산펀드에 비해 리츠 성장 속도가 늦은 이유를 규제 차이에서 찾았다. 그는 “펀드도 회사형·신탁형 모두 설립이 가능하지만 신탁형만 활성화된 것을 보면 주식회사 형태인 리츠의 성장 속도가 느린 이유를 알 수 있다”고 했다.
이어 “리츠의 수많은 규제가 일반투자자에게 장점이 되는 부분이 있지만 산업의 성장을 저하하는 요인은 합리적으로 개선할 필요가 있다”며 “리츠는 현재 51개가 넘는 공시 및 보고 사항이 있고, 이를 위반할 경우 의도하지 않았더라도 형사처벌·고발돼 업계의 기피도가 높다”고 설명했다.
정병윤 한국리츠협회 회장이 13일 오후 서울 영등포구 여의도 한국리츠협회에서 뉴스1과 인터뷰를 하고 있다. 2025.1.13/뉴스1 ⓒ News1 민경석 기자
여야 이견 없고 업계 숙원 사안…유상증자 절차 단축 등도 필요
국토교통부는 지난해 6월 ‘리츠 활성화 방안’을 내놨다. 리츠가 부동산을 직접 개발할 수 있도록 ‘프로젝트 리츠’를 도입하기로 했다. 또 준공 후 2년 이내 주식 30%를 공모해야 하는 규제를 최대 5년으로 늘리는 방안 등이 포함됐다.
방안 도입을 위해 법안 발의를 통한 국회통과가 필요하지만 대통령 탄핵 정국 상황에서 답보 상태다. 정 회장은 “관련법이 국회에서 논의조차 안 되고 있는데 이것만 통과되면 투자를 하겠다는 사람들이 줄을 섰다”며 “여야 견해 차가 없고 업계 숙원 사안에 무척 아쉬울 수밖에 없다. (법안 통과가 된다면) 부동산 시장 활성화에 도움이 될 것”이라고 강조했다.
더불어 유상증자 절차 단축을 제안했다. 그는 “유상증자 시 발행가액은 5% 할인 발행을 해야하는데, 3단계의 발행가액 산정 과정을 거치는 등 유상증자 완료까지 장기간이 소요된다”며 “유상증자마다 리츠 주가가 하락하는 문제를 해결하기 위해 (증자) 절차를 단순화해 주가 안정성을 제고시켜야한다”고 방안을 내놨다.
현재 2차례 산정한 발행가액 중 낮은 가격 기준으로 확정 발행가액을 결정하게 되는데, 발행가액 산정 시 마다 주가를 의도적으로 낮추려는 일부 투자행태로 주가가 하락하는 일이 발생하고 있다.
반면 미국은 발행가액을 산정한 뒤 바로 상장이 진행되는 등 자금 조달의 기동성 측면을 중시하고 있다. 리츠는 유상증자 발행가액을 초기에 확정 지을 수 있도록 하고, 유상증자 절차를 빠른 기간 내 할 수 있도록 절차 개선이 필요하다는 것이다.
정병윤 한국리츠협회 회장이 13일 오후 서울 영등포구 여의도 한국리츠협회에서 뉴스1과 인터뷰를 하고 있다. 2025.1.13/뉴스1 ⓒ News1 민경석 기자
저출산·고령화 문제 리츠로 해결 가능…리츠 자산 규모 150조 목표
리츠가 특혜 논란·정부 재정 없이 임대주택 공급 등 순기능을 할 수 있을 것으로 전망했다. 정 회장은 “기존에 사업성이 낮아 민간이 관심을 가지지 않던 공급지 용적률을 정부가 높여주고, 임대료 제한 등 규제를 완화해주면 이를 기반으로 리츠가 투자자를 모집해 임대주택을 개발할 수 있다”고 설명했다.
그러면서 “임대주택 운영 중 분양 시장이 어려워질 때 해당 자산을 시장에 매각해 시장 조절기능도 가능하다”며 “규제완화를 획기적으로 해줄 경우 저출산·고령화 문제도 이런 식으로 리츠에 맡길 수 있을 것으로 예상된다”고 덧붙였다.
이어 “리츠는 많은 사람들이 투자하고 그 돈을 되돌려주는 페이퍼 컴퍼니 구조로, 운영하는 자산관리회사(AMC)는 수수료만 받는다”며 “나머지는 모두 투자자들에게 돌려줘야 세금이 면제돼 특혜 문제를 방지할 수 있다”고 힘줘 말했다.
정 회장은 선진국의 제도적 지원 사례를 참고해 우리나라도 적절하게 정책을 뒷받침할 경우 리츠 시장이 충분히 성장할 수 있다고 봤다.
“리츠 총자산 규모가 100조 원을 돌파했는데, 150조 원을 목표하고 있습니다. 정부의 부동산 PF 제도 개선 방안에 따라 리츠 활용도 증가가 예상되고, 시장이 성숙해질수록 기관 투자가 확대될 것이기 때문입니다. 개인투자자 관심도 증가해 시장 유동성과 규모가 커질 것입니다. 도전적이면서도 달성 가능한 목표라고 생각합니다.”
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